Booking.com
Nuolaida viešbučiuiSpausk ir atgauk 10 % nuo viešbučiui išleistos sumos.

Mindaugas Vanagas: jei 2019–ieji nebus itin „kiauliški“, NT rinkos laukia ramūs metai

Panašu, kad prasidėję metai bus įdomūs. Jie turėtų būti svarbūs visai Lietuvai, nes besikeičianti ekonominė ir geopolitinė situacija pasaulyje perskirstys jėgas ir parodys, kas ko yra verti. Bet apie viską nuo pradžių.

Daugumai šiandien, be abejo, labiausiai rūpintis klausimas yra „ar šiais metais ateis krizė?“. Į jį nuolat bando atsakyti analitikai, pagal jų prognozes planuojami kiekvieni metai. Tačiau šios prognozės ne visada linkusios išsipildyti: pasaulio ekonomikai tampant vis labiau globalia, ją veikiančių faktorių tinklas labai išsiplėtė, todėl numatyti konkretų aplinkybių išsidėstymą ir jų poveikį tampa beveik neįmanoma.

Taigi ir ekonominės prognozės pildosi ne dažniau nei orų prognozės. Didelio masto pasaulinėms krizėms apibūdinti ekonomistai naudoja „juodosios gulbės“ terminą: teorija sako, kad tai yra kaskart skirtingi įvykiai, jų poveikis – didžiulis, bet svarbiausia, kad jų atsiradimui paaiškinimai sukuriami jau po paties įvykio. Taigi prognozuoti juos beveik nėra galimybės.

Pavyzdžiui: dalis analitikų prognozavo, kad krizė jau turėjo ateiti. Tačiau tai dar neįvyko. Žiūrint ilgesnį laikotarpį, šiuo metu esame ekonominio pakilimo etape – tokio ilgo nebuvo nuo pat II pasaulinio karo, todėl daug ekonomistų bando nuspėti, kiek jis tęsis. Tačiau BVP augimo pasaulis yra matęs ir gerokai didesnio, todėl kai kurie ekonomistai teigia, jog vis dar esame ekonominės stagnacijos fazėje, besitęsiančioje po paskutinio nuosmukio.

Kaip visada, įvertinti šiandieną galėsime tik rytoj. Tačiau tikrai yra tam tikrų ženklų, į kuriuos būtina atkreipti dėmesį, jei norime, kaip valstybė, būti atsparūs iššūkiams.

Iššūkiai Lietuvai: emigracija ir konkurencingumas

Pagrindinis Lietuvos, kaip valstybės, iššūkis pastaruoju metu yra susijęs su žmonėmis – darbuotojais. Jį sudaro keli aspektai.

Pirmasis yra demografinis. Viena pagrindinių priežasčių yra tai, kad emigracija vis dar gerokai lenkia imigraciją, todėl bendras gyventojų skaičius šalyje mažėja. Auga tik Vilnius ir Kaunas (vertinant su rajonu). Šiuos miestus „maitina“ regionai: į miestus mokytis, studijuoti bei dirbti atvažiuoja žmonės iš kitų vietų ir čia pasilieka. Tačiau ilgalaikėje perspektyvoje reikalinga reemigracija ir papildomi šaltiniai. Vienu iš tokių turėtų tapti imigracija iš kitų šalių, tokių, kaip Ukraina, Baltarusija, kurios daugeliu atžvilgiu yra gan artimos Lietuvai.

Jau nieko nestebina pavėžėjimo paslaugų, tokių, kaip „Uber“ ar „Taxify“, vairuotojai, statybininkai iš minėtų Ukrainos bei Baltarusijos. Ilgainiui, jų galėtų daugėti paslaugų sferoje, kitose sferose, kur reikalingos specifinės žinios, todėl būtina stiprinti „protų ir kvalifikacijos importą“. Investicijų pritraukimu puikiai besirūpinanti „Investuok Lietuvoje“ galėtų turėti atskirą padalinį, o gal net reikalinga atskira agentūra, kuri šią sritį kuruotų.

Antrasis aspektas – specialistų trūkumas. Tam tikrose srityse specialistų trūkumas buvo jaučiamas jau senokai, o švietimo bei mokslo sistema kol kas nėra suderinta šiam trūkumui pašalinti. Šiandien specialistų stinga daugelyje sričių, statybos – ne išimtis. Čia taip pat gelbėtų imigracija iš kitų šalių, todėl būtini sprendimai, kurie palengvintų imigraciją ir adaptaciją mūsų šalyje.

Trečiasis (bet nebūtinai paskutinis) iššūkio aspektas – darbo užmokestis. Viešojoje erdvėje sutariama, kad jis Lietuvoje auga sparčiai. Tai džiugina, tačiau ir šis medalis turi dvi puses. Pirmiausia, užmokestis auga sparčiau nei efektyvumas, o tai mažina Lietuvos konkurencingumą tarptautinėje arenoje. Absoliutus darbo kaštų dydis taip pat yra svarbus, todėl net ir didėjant efektyvumui, investicijas pritraukti ir konkuruoti darysis sunkiau.

Panašiose situacijose savo laiku buvo atsidūrusios Ispanija, Graikija, todėl čia neišvengta ekonomikos augimo sulėtėjimo ir dar didesnių sunkumų. Prieš kelis mėnesius apie nutraukiamą veiklą Lietuvoje paskelbė „Barclays“ ir tai reikėtų vertinti kaip įspėjimą. Santykinai pigesnės darbo jėgos pritraukimas iš kitų šalių sprendžiant ilgalaikio konkurencingumo galvosūkius taip pat gali būti atsakymas.

Pasitvirtino pernykštės prognozės, o šie metai bus dar ramesni

NT rinkoje 2018-ieji buvo sėkmingi, vieni geriausių per visą nepriklausomybės laikotarpį. Kaip ir prognozavau prieš metus, didelių pokyčių neįvyko, NT kainos augo stabiliai, tačiau nežymiai (apie 4 proc.), kaip ir paklausa (apie 2 proc.). Metų pradžioje skambėję perspėjimai apie perkaitimą nepasitvirtino, todėl šioks toks pardavimų smuktelėjimas 2018 m. pirmą ketv. su kaupu atsigavo per likusius tris.

Iki šiol svarbiausiu faktoriumi būsto rinkoje dalis analitikų laiko vadinamąjį „sandėlį“ – aktyvioje pasiūloje esančius būstus. Per didelis sandėlis, jų nuomone, iškreips rinkos pusiausvyrą ir vers plėtotojus mažinti kainas, taip suformuojant NT „burbulą“.

Tačiau šiandien akivaizdu, kad sandėlis neturi tokios didelės reikšmės ir neiššauks kritimo („Citus“ duomenimis, 2017 m. sandėlis Vilniuje ir Kaune buvo 6 190, 2018 m. – 7 201). Rinka yra išties brandi, čia dirba daug stiprių plėtotojų, kurių projektai ir sudaro didžiąją šio sandėlio dalį. Žinoma, visada yra ir bus projektų, kurie parduodami sunkiau, plėtotojai neturi tiek patirties, bet trečdalio didžiųjų plėtotojų pardavimai sudaro apie keturis penktadalius visų rinkos pardavimų, o tai užtikrina stabilumą.

2019 m. NT rinkoje, jei nebus didelių pokyčių pasaulio ekonomikoje, bus stabilūs ir ramūs. Rinka augs panašiai kaip pernai, kainos taip pat keisis nežymiai (3–5 proc.). Svarbu stebėti situaciją visoje Lietuvoje ir priimti reikiamus strateginius, visai šaliai reikšmingus sprendimus, kurie užtikrintų bendrą stabilumą – tada ir žmonės galės įpirkti būstus.

Vertinant esamą situaciją, kainos nekris dėl trijų priežasčių. Pirmoji – auganti statybų savikaina: auga darbo užmokestis, statybų kaina, kokybiniai reikalavimai – vis daugiau projektų turės būti „A“ ir „A+“ energinės klasės, kurios statybų savikaina yra apie 10 proc. aukštesnė, o ir žmonės vis rečiau renkasi žemesnės energinės klasės būstus. Antroji – didėjanti vidutinio ir prestižinio būsto paklausa, kuri taip pat didina vidutinę kainą. Na, o trečioji – auganti Lietuvos ekonomika ir pragyvenimas, didėjantis darbo užmokestis, todėl gerėjantis būsto įperkamumas ir kol kas mažėti prielaidų neturinti paklausa.

Na, o būsto įperkamumo indeksas, pasak bankų analitikų, pernai pasiekė istorines aukštumas: Vilniuje jis sudaro 134, Kaune – 200 balų. Indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo standartinio būsto paskolos mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. šeimos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas šeimai tampa lengviau įperkamas.

Augimo tempais pirmaus Kaunas, absoliučios įskaitos „lyderis“ – Vilnius

Bendrą nuosaikų rinkos augimą vis dar palaikys ir paklausos didėjimas. Jau minėjau, kad Vilnius ir Kaunas (su rajonu) – augantys miestai: čia daugėja gyventojų, darbuotojų, taigi ir būstų pirkėjų. Būtent Kaunas ir turėtų sparčiausiai augti kitąmet: NT rinkoje pasijaus investicijos regione, sukūrusios daug darbo vietų. Nors augimas ir pralenks Vilnių, bet to pervertinti nereikėtų – sostinėje būsto pardavimų apimtys vis dar keleriopai (5–6 kartus) didesnės.

Vilnius 2018 m. pasiekė NT augimo piką, todėl rinka čia bus santykinai rami. Toliau tarp populiariausiųjų mikrorajonų rikiuosis Šnipiškės, Naujamiestis ir Pilaitė, kur dygsta nauji būsto projektai, verslo centrai. Ypač geros perspektyvos prognozuojamos Pietinei miesto daliai, kuriai didžiulius strateginius plėtros planus kuria savivaldybė, o puiki lokacija ir palankios sąlygos investicijoms kuria naujas darbo vietas bei augina būsto poreikį.

Kaune visose miesto vietose yra pasiūlos galimybių, nes iki šiol trūko naujos statybos būstų įvairovės. Dabar šiame regione ne tik daugėja gyventojų, investicijų pritraukimas skatina naujų darbo vietų kūrimą, bet ir mažėja individualių namų paklausa, o žmonės keliasi į centrą. Todėl Kaune didės centrinės miesto dalies, taip pat Žaliakalnio, Dainavos, Kalniečių rajonų patrauklumas – šie mikrorajonai yra gan netoli centro, prie pagrindinės transporto ašies, Savanorių prospekto, vedančio į augančią Kauno LEZ.

Jau kelerius metus pastebime tendenciją, kad žmonės būstą ima keisti dažniau: tai vyksta jau nebe vieną kartą gyvenime, o būsto keitimas dažniau susijęs su gyvenimo tarpsniais ir įvykiais bei jų diktuojamais poreikiais: šeimos sukūrimu, jos gausėjimu, darbo keitimu ir pan. Pagal šį dažnumą artėjame prie Vakarų Europos šalių vidurkio – būstą keičiame maždaug kas 5–7 metus.

Kita tendencija – reikalavimai būstui. Pernai pasidžiaugiau, kad daugėja A arba A+ energinės klasės parduodamų būstų (butų arba kotedžų). 2017 m. tokių buvo apie 25 proc., tačiau 2018 m. šis skaičius reikšmingai išaugo: preliminariais duomenimis, A ir A+ energinės klasės būstai Vilniuje sudarė net 46 proc. visų parduotų būstų, B ir žemesnės klasės – 54 proc. Kaune šis santykis kol kas mažesnis: aukštesnės klasės būstų parduota apie 20, žemesnės – apie 80 proc.

Tokį augimą Vilniuje, tikriausiai, iššaukė nuo pernai metų pradžios padidėję reikalavimai projektuojamiems pastatams bei gerokai didesnis apyvartumas nei Kaune. Kaune rinkoje, akivaizdu, dar daug anksčiau projektuotų būstų, kuriems buvo keliami žemesni energiniai reikalavimai. Sostinėje A energinės klasės būstas jau tampa higiena, ši tendencija poros metų perspektyvoje ateis ir į Kauną.

Iš įdomesnių NT tendencijų, mano manymu, verta paminėti bendradarbystės erdves. Dar neseniai visame pasaulyje jos buvo vertinamos kaip startuoliai ir skirtos, buvo manoma, tik startuoliams, tačiau šiandien tai – atskira turto klasė. Panaši tendencija stiprėja ir „co-living“ srityje. Šiai sąvokai dar nėra lietuviško atitikmens, tačiau tai – bendruomeniškumu pagrįsta gyvenimo erdvė, modernus, šiuolaikiškas „bendrabutis“. „Co-living“ tendenciją Lietuvoje galėtų sustiprinti darbo jėgos imigracija, nes atvykstantiems darbuotojams ją galima pristatyti kaip patrauklų būsto variantą.

Skaičiai ir faktai

  • Pirminės rinkos būsto pardavimai Vilniuje (butai ir kotedžai, išankstiniai duomenys): 2018 m. – 3 836 (3 416 butų, 420 kotedžų), 2017 m. – 3 801 (3 398 butai, 403 kotedžai), „Citus“ duom.;
  • Pirminės rinkos būsto pardavimai Kaune (butai ir kotedžai, išankstiniai duomenys): 2018 m. – 699 (616 butų, 88 kotedžai), 2017 m. – 634 (569 butai, 65 kotedžai), „Citus“ duom.;
  • Pirminės būsto rinkos sandėlis Vilniuje (butai ir kotedžai, išankstiniai duomenys): 2018 m. – 6 105, 2017 m. – 5 366, „Citus“ duom.;
  • Pirminės būsto rinkos sandėlis Kaune (butai ir kotedžai, išankstiniai duomenys): 2018 m. – 1 096, 2017 m. – 824, „Citus“ duom.;
  • Būstų pardavimų santykis pagal energines klases Vilniuje 2018 m. (butai ir kotedžai, išankstiniai duomenys): A ir A+ – 46 proc., B ir žemesnės – 54 proc.;
  • Būstų pardavimų santykis pagal energines klases Kaune 2018 m. (butai ir kotedžai, išankstiniai duomenys): A ir A+ – 20 proc., B ir žemesnės – 80 proc.;
  • Būsto įperkamumo indeksas Vilniuje:07.01 – 134, 2017.07.01 – 124, 2016.07.01 – 124, „Swedbank“ duom.;
  • Būsto įperkamumo indeksas Kaune:07.01 – 223, 2017.07.01 – 202, 2016.07.01 – 200, „Swedbank“ duom.;
  • Vidutinis darbo užmokestis Vilniuje (neatskaičius mokesčių): 2018 m. (lapkričio mėn.) – 1 089,8 Eur, 2017 m. – 1 055 Eur, 2016 m. – 969,5 Eur, „Sodros“ duom.;
  • Vidutinis darbo užmokestis Kaune (neatskaičius mokesčių): 2018 m. (lapkričio mėn.) – 917,8 Eur, 2017 m. – 889,1 Eur, 2016 m. – 812,3 Eur, „Sodros“ duom.

Pranešimą paskelbė: Rytas Stalnionis, UAB „Citus“

(Perskaityta per mėnesį: 1, iš jų šiandien: 1.)